（發(fā)布會現(xiàn)場照片 左為林鎮(zhèn)鴻 右為梁展嘉 攝/張偉澤）

南方財經 21世紀經濟報道記者 張偉澤 香港報道

10月20日，瑞銀投資銀行亞太區(qū)房地產行業(yè)研究主管林鎮(zhèn)鴻在媒體分享會上，對中國內地及香港的房地產市場前景提出了最新看法。他強調，租金走勢是判斷市場是否回暖的關鍵先兆，維持此前對內地房地產市場將在2026年下半年見底的預測。

林鎮(zhèn)鴻解釋說，只有當租金率先企穩(wěn)，居民才會重新評估購房的成本效益，進而考慮“由租轉買”。他指出，在過去三到四年間，由于內地樓價與租金普遍下跌，許多人推遲了購房計劃，轉向租賃市場。這一趨勢使得一線城市的租賃市場成交活躍，約半數(shù)人口通過租房解決居住需求，因此，租金水平能夠更直接地反映真實的住房需求。

在分析市場狀況時，林鎮(zhèn)鴻指出，當前內地房地產市場呈現(xiàn)出結構性分化，高端住宅銷售表現(xiàn)強勁。他認為，這主要是因為此前的限價政策制約了開發(fā)商建設高端項目的意愿。隨著相關措施取消，市場的改善性需求開始被激活并得到滿足。

對于香港住宅市場，林鎮(zhèn)鴻表示，盡管當前市場因失業(yè)率上升及短期供應過剩而承壓，但他預計未來三至四年將出現(xiàn)供不應求的局面，因而看好香港住宅市場的后市表現(xiàn)。

瑞銀大中華區(qū)房地產行業(yè)分析師梁展嘉則指出，隨著美聯(lián)儲開啟降息周期，香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）預計將從目前的約3%降至年底的2.2%，并在明年進一步下探至1.6%。這一將為香港樓市發(fā)展支撐。

而對于香港寫字樓市場，梁展嘉表示，鑒于香港2026年寫字樓新供應大幅減少，因此預計寫字樓出租率于2027-2028年會穩(wěn)步上升。但估計租金仍將繼續(xù)下跌，或到2026年底才會見底回穩(wěn)。

近期，一宗大型交易引發(fā)了市場對香港寫字樓市場回暖的討論。阿里巴巴和螞蟻集團日前宣布斥資9.25億美元（約70億港元），購置銅鑼灣港島一號中心共13層商業(yè)寫字樓，作為兩家公司的香港總部。

此次交易總收購價為9.25億美元，出售寫字樓總建筑面積約30.16萬平方英尺，若相關條件滿足，本次交易預計于2025年12月31日完成，有望創(chuàng)下自2021年以來香港最大宗寫字樓交易。

對此，林鎮(zhèn)鴻指出，僅靠自用買家難以推動香港整體寫字樓市場回暖。他表示，當前市場買家主要由投資者和自用買家構成。盡管數(shù)據(jù)顯示，香港證監(jiān)會持牌人數(shù)自2024年9月以來顯著增加，預示未來寫字樓需求可能上升，但他強調，市場成交的真正復蘇仍需依賴投資者入場。

林鎮(zhèn)鴻對21世紀經濟報道記者表示，目前投資者在寫字樓買家中的占比僅為20%，遠低于以往50%的平均水平。這一現(xiàn)象主要源于兩方面原因：一是銀行對寫字樓抵押貸款態(tài)度審慎；二是當前香港利率環(huán)境仍處高位，寫字樓的租金回報率不高。不過他也指出，目前香港甲級寫字樓租金已顯現(xiàn)觸底跡象。